土地家屋調査士の仕事内容とは?不動産登記の専門家としてのやりがいや魅力について解説

土地家屋調査士の仕事内容とは?不動産登記の専門家としてのやりがいや魅力について解説

土地家屋調査士は、税理士や弁護士、司法書士といった有名資格に比べて具体的な業務内容はあまり知られていません。しかし土地家屋調査士がいなければ家が建たないといえるほど、不動産業界においてはなくてはならない資格の一つです。土地家屋調査士は具体的にどのような仕事を行うのかを紹介します。

土地家屋調査士とはどんな仕事?

土地家屋調査士とは、土地や建物などの不動産に関わる「表示に関する登記」を行う仕事です。土地家屋調査士になるには法務省が定める国家資格が必要であり、個人の財産だけでなく、国の土地管理にも深く関わるため、責任のある重要な仕事といえます。

土地や建物の登録を行う「表題登記」

新たに建物を建てた時や、埋め立て・区画整理などにより新しい土地ができた時に、その不動産の情報に関する登記記録を作ることを「表題登記」といい、土地家屋調査士だけが行うことができる独占業務です。

土地の境界をはっきりさせる「筆界特定」

隣接した土地同士の境界が曖昧な場合などに、土地家屋調査士の測量のうえで境界を確定させる「筆界特定」を行うことができます。この業務も土地家屋調査士だけが行うことができます。

土地の分割・結合

広い土地を用途別に分割する「分筆登記」や、隣接する土地を一つにまとめる「合筆登記」も土地家屋調査士の業務の一つです。

その土地の用途によって税金や補助などの対応や管轄の法律が変わるため、所有者が勝手に用途を変えることはできず、土地家屋調査士による登記が必要となります。

その他の登記

その他にも、土地を使用する目的を変更する「地目変更登記」や、建物の取り壊し・災害による消失の際に行う「建物滅失登記」など、不動産に関する様々な登記が土地家屋調査士の業務として定められています。

土地家屋調査士の仕事の具体的な内容

土地家屋調査士はいわゆる士業の一つであり、書類を作成するデスクワークが中心というイメージがありますが、実際は多種多様な業務に携わります。具体的にどのような種類の業務があるのでしょうか。

現場調査と測量

土地家屋調査士の業務の一つに、土地や建物の登記を行う際に、対象の土地や建物がどのような状態なのかを確認するための測量があります。

登記の記録と現状のズレを調査

登記の依頼を受けた土地家屋調査士は、実際に自分の足で現場に向かい、測量を行います。すでに登記がされている土地の場合は、その登記とのズレはあるのか、一致しているのはどこかを測量し記録を取っていきます。

すでに登記されている土地であれば、測量の記録である「境界杭」の位置をもとに、ズレの確認や面積の測量を行います。しかし分筆・合筆される土地のような境界杭がない場合には、改めて境界杭の位置を定めるための測量を行う必要があります。

建築したての建物の場合には、初めての登記書類を作成するために、その建物の全てについて測量をし、記録を行っていきます。その測量は建物と土地の位置関係を明らかにするだけでなく、階ごとの間取り・形状までが測量の対象です。

境界の確定

土地や建物の現在の状況を測量し、最終的な境界を確定させられるのは土地家屋調査士だけに認められた業務です。

土地や建物といった不動産にはその土地に関わる多くの人の思いや歴史が積み重なります。誰もが納得できる測量結果とするために、土地家屋調査士は精密化された測量機械を用いて、高い技術で誤りのない測量をすることが求められています。

測量士と土地家屋調査士の違い

測量を行う仕事には「測量士」がありますが、同じような測量を行う仕事として、土地家屋調査士と測量士は何が違うのでしょうか。

測量の目的の違い

土地家屋調査士は土地や建物の測量を行いますが、その測量は登記を目的としたものに限られます。反対に測量士は登記を目的とした測量はできません。

そのため、測量士が知人に分筆のために土地の測量を頼まれても行うことはできず、また土地家屋調査士が土手や道路の工事のための測量を行うことはできません。

登記のための書類作成

測量が終わった後は、登録のための書類を作成します。この書類作成も土地家屋調査士の業務の一つです。

CADで申請図面の作成

文章だけで構成される書類だけでなく、土地や建物の測量結果を具体的に図面で示したものを作成する必要があります。それらの書類はCADを使って作成されるため、土地家屋調査士は図面作成の技術・知識も必要とされています。

不動産の所有者も作成できるが

なお、制度上それらの書類は該当の不動産の所有者本人が作成することも認められていますが、正確な測量とその証明が必要になるために一般人が作成することはほぼ不可能といえるでしょう。実際は土地家屋調査士が代理として作成することがほとんどのようです。

司法書士と土地家屋調査士の違い

登記を業務の一部とする仕事に「司法書士」がありますが、不動産の登記において司法書士と土地家屋調査士に違いはあるのでしょうか。

表示に関する登記と権利に関する登記

不動産の登記は大きく分けて、「権利」に関する登記と「表示」の関する登記の2種類に分類されます。権利に関する登記は、所有系や抵当権、賃借権といった不動産に関連する多くの権利についての登記です。これらは司法書士が登記を行うことができます。

一方、表示に関する登記は不動産の所在地、地目、面積、種類、構造といった不動産の情報を表示した登記です。これは土地家屋調査士の業務です。不動産の登記は土地家屋調査士だけでも司法書士だけでも行うことはできず、双方の担当領域での登記を揃える必要があるのです。

土地家屋調査士の仕事のやりがい

このように土地家屋調査士は不動産に関わる以上は必要不可欠な職業ですが、そのやりがいはどのようなものでしょうか。

名前が残る仕事

不動産の登記を行う際、登記申請にはその測量を行った土地家屋調査士の記名と捺印をします。その登記記録は半永久的に残るため、自身の仕事の成果が自分の子供や孫の代までも残り続けることは大きなやりがいにつながっていくようです。

土地トラブルを解消

不動産において発生するトラブルの一つに、「どこまでが自分の土地か」がはっきりしないことによる所有権トラブルがあります。大きな財産である土地に関するトラブルは長期化しやすいため、土地家屋調査士の立ち会いのもと、解決することが望まれます。

土地家屋調査士の測量による筆界特定でそれぞれの土地の領域がはっきりし、長年のいざこざが解決、両者の関係も改善するというケースもあります。地域の人間関係に平和を取り戻せれば、大きな自信と充実感を得られることでしょう。

安定した収入とバランスの良い業務

収入を得る手段として考えても、土地家屋調査士は優秀といえるでしょう。

平均年収で見ると500万前後と、一般的なサラリーマンよりは高いようです。また管轄の法務局に紐づく仕事であり、就職先の多くは地元に根づいた土地家屋調査士事務所のため、大きな転勤や異動がない点は好まれるポイントでしょう。

またデスクワークだけでもフィールドワークだけでもないバランスの取れた業務内容は、運動不足や運動過多にもなりにくい、バランスの取れた業務といえるでしょう。長く安定して勤めることができる点は人生設計においても大きなメリットであることは間違いありません。

土地家屋調査士の仕事内容まとめ

土地や建物を測量し、その正しい情報を登記という形で記録をする土地家屋調査士は、不動産業界で人気というだけでなく、人々の生活を支えるためになくてはならない仕事といえるでしょう。

最初は調査士や測量士事務所に所属して経験を積むことで、将来的には独立開業することも視野に入るでしょう。また業務が近い測量士や司法書士の資格を取ることで業務の幅が広がり、安定した大きな収入を得ることも目指せます。

土地や建物といった不動産は多くの人々の人生の中で最大の財産であり、最も大きな買い物です。その不動産にかかわるトラブルを解決できれば、深く感謝されるとともに、自分にとっても何よりのやりがいとなるはずです。

土地家屋調査士の参考情報

平均年収400万円~600万円
必要資格
  • 土地家屋調査士
資格区分 国家資格
職種建築・不動産

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